基建公募REITs试点项目雏形渐显，一文了解它的特点与意义

关于公募REITs

2020年4月30日，中国证监会、国家发展改造委结合宣布《关于推动基本设施范畴不动产投资信托基金（REITs）试点有关工作的通知》，中国证监会同步公布《公开募集基本设施证券投资基金指引（试行）》，宣告中国基本设施公募REITs试点正式启动。
8月7日，证监会宣布《公开募集基本设施证券投资基金指引（试行）》（以下简称《指引》），自颁布之日起施行。
11月17日，上海市发展改造委就树立上海市基本设施REITs项目储备库有关工作宣布通知。通知要求，各区发展改造委、临港新片区管委会抓紧梳理汇总本地域基本设施REITs储备项目，将符合条件的项目情形及项目试点意向填入附表。
有媒体报道称，目前我国基本设施公募REITs试点正在稳妥推动，首批试点项目有望在2021年年初正式落地。
关于公募REITs
公募REITs（RealEstateInvestmentTrusts，即不动产投资信托基金）是在证券交易所公开上市，通过证券化方法将具有连续、稳固收益的不动产资产或权益转化为流动性较强的上市证券的准则化金融产品。
它来源于美国，自1960年美国正式推出REITs以来，全球40多个国家和地域相继推出了REITs产品，运营机制也已非常成熟。
公募REITs重要投资于不动产资产，其中包含交通/通讯基本设施、产业园/工业厂房、租赁住房、办公物业、零售物业、酒店等传统不动产，也包含医疗不动产、仓储不动产、数据中心不动产、林业不动产等特别类型不动产。
公募REITs特色
底层资产以成熟不动产为主，REITs大部分资金投资于能够发生稳固现金流的成熟不动产（商业物业、写字楼、长租公寓、公共基本设施等），或是房地产抵押贷款及有关资产支撑证券；
收入起源以租金为主，新加坡、中国香港、英国、法国、荷兰等国家和地域均对开发投资比例做出限制，确保REITs的收入起源以稳固的租金为主；
强制分红比例，REITs强制规定将绝大部分收益分配给投资者，美国、新加坡、日本、中国香港、英国等国家和地域明白规定租金等一般性收入的分红比例不得低于90%；
遵循税收中性原则，不因REITs构造给持有不动产增添新的税收负担，包含在REITs设立阶段免除或递延不动产产权转移发生的税费，以及在REITs运营阶段豁免部分税费
公募REITs的核心优势
对于不动产持有者
REITs是融

资工具之一；为不动产投资提供新的退出渠道，是盘活存量资产、进步资金周转速度、优化财务报表的有效工具。
对于投资者
REITs降低了普通投资者投资不动产的门槛和交易成本，进步了不动产投资的流动性和透明度。
具备高收益率、低有关性的优质投资标的
REITs具备高分红特征，依据NAREIT的数据，自1972年指数设立以来，权益型REITs指数（包含分红收益）大幅跑赢标普500、道琼斯工业平均指数和纳斯达克综合指数；
REITs底层资产通常是现金流稳固的不动产物业，基本资产类型多样，地区散布普遍，在投资属性上具有较强的防御性，因此与其它大类资产，尤其是股票类资产的收益率有关性较低。
公募REITs的分类
依据组织形式的不同，REITs可以分为公司型和契约型两类。具体采取哪一种形式取决于当地对于REITs法律载体的规定，不同的载体由不同的法律法规束缚，受不同的监管机构监管，具有不同的行动和运作模式。
美国、英国等国家重要采取公司型，即REITs主体是基于公司法律成立的一家公司，通过发行股份的方法向股东筹集资金，并将利润以股利的方法分配给投资者。
新加坡、中国香港、澳大利亚、荷兰、新西兰等国家或地域重要采取契约型，即REITs主体是基于信托/基金法律成立的一个信托契约/基金，通过发行信托受益凭证/基金份额向投资者筹集资金，并将利润以信托好处/基金红利的方法分配给投资者。

中国版REITs

为了贯彻落实“房住不炒”方针，我国推出的REITs是基本设施基金，基本资产包含仓储物流，收费公路，机场港口等交通设施，水电气热等市政设施，产业园区等其他基本设施，不含住宅和商业地产。
也就是说，基本物质不含住宅和商业地产，是我国要推出的REITs和国外REITs最大的不同。
基建REITs的试点规模与项目条件
优先六大区域：京津冀、长江经济带、雄安新区、粤港澳大湾区、海南、长江三角洲
试点项目条件要求：
1.需要权属清楚（完全拥有所有权或特许经营权，不存在纠纷、不存在他项权力）、手续齐全、已经通过竣工验收，有连续、稳固的现金流，以使用者付费为主，不依赖补助；
2.项目原则上要经营3年以上，发生连续稳固现金流；
3.原始权益人最近3年无重大违法违规行动。
我国基建REITs的交易构造
我国的基本设施REITs采取“公募基金+ABS”的形式，由公募基金投资以基本设施为底层资产的ABS。
依据新规，基本设施资产支撑证券要持有基本设施项目公司全体股权，因此我们把符合要求的收费公路项目及其收益统统打包，全体做成准则化、能在交易所上市的资产支撑证券（Asset-backedsecurities），简称ABS。
试点具体要求：“公募基金80%以上基金资产持有单一基本设施ABS全体份额，基本设施ABS持有基本设施项目公司全体股权；基金通过ABS和项目公司等载体穿透取得基本设施项目完整所有权或特许经营权”。
我国基建REITs的产品要素
（点击可放大图片查看）
我国基建REITs的意义
对于而言，基建REITs为基本设施建设带来了大批资金，缓解国家财政压力，推进国家基本设施建设、发展。同时，也完美了我国的投资系统，增进了我国金融市场的发展。
对于基建企业而言，基建REITs作为一种低成本融资工具，能够有效地解决基建范畴资金筹措的难题，盘活存量资产，进步基建企业投融资才能，从而加快新基建的建设、布局。
对于投资者而言，基建REITs为投资者提供了一种风险适中、流通性好、收益较高的新投资工具，帮助我们优化投资组合、降低投资风险。同时，基建REITs也为投资者提供了直接参与基本设施投资项目标道路，既可以声援国家建设，又可以享受国家发展带来的红利。
以上便是关于公募REITs及我国基建REITs有关内容的介绍，如果您有兴致，欢迎接洽恒通，进一步了解有关产品与内容。